珠海物业保洁自养还是外包：一个3万㎡园区的三年总支出拆账

一年省 4 万，三年亏回来

金湾一个 3 万㎡ 的产业园区，行政负责人做过一次测算：自养 6 个保洁员，一年大概 30 万出头；外包公司报 35 万。账面上自养每年省 4 万多。

三年后再复盘，结论反过来了。

不是算错了，是漏项。当时那张表里只有工资和社保，没有设备折旧，没有人员流失的招聘成本，没有旺季增派的溢价，也没有行政自己在排班、考勤、替班协调上花掉的时间。这几项加起来，一年就是十几万。

珠海的项目还有一个内地城市少见的变量：需求不是平的。

珠海的人力需求曲线不是一条直线

回南天集中在 2—4 月，那阵子地面大面积结露；7—9 月进台风季，一年平均要应对 3—4 个台风；11 月还有航展与会展档期。这几件事会在不同业态上撕出完全不同的人力曲线。

系数 1.0 为平季基准，用于排班测算，具体取值随项目实际调整。

海景酒店与景区 7—8 月冲到 1.8，产业园区同期只有 1.0；反过来春节前后园区降到 0.7，商业体却涨到 1.4。

这条曲线是自养模式最难处理的东西。 按峰值配人，平季闲置；按平季配人，旺季缺人只能临时外请，而临时工的单价和培训质量都不受控。

三种方案的三年总支出对照

下面按一个具体场景测算：金湾某园区，作业面积约 3 万㎡，平季需 4 人，旺季（回南天 3 个月 + 年末与会展档期 2 个月）需 7 人。

单价按珠海市场常见区间取中位，仅供测算，实际以现场勘察后的书面报价为准。

方案 A：自养，按峰值 7 人配置

方案 B：自养，平季 4 人 + 旺季临时外请

方案 C：外包包干，4 人常驻 + 机动池

三个方案的差额集中在两个地方：

A 比 B 多花约 28 万，全部是平季闲置的人力。这不是浪费，是为了旺季不缺人付出的保险费。

B 比 C 多花约 26 万，来自三处：旺季临时工单价高于外包的机动池单价、设备只能自己买且利用率低、甲方管理工时没有真正降下来。

注意 C 的省钱逻辑里没有"压低保洁员工资"这一条。外包的成本优势主要来自设备在多项目之间摊销、机动人员在邻近项目之间调度，以及管理流程复用。这也是为什么同一个外包商，在你一个项目上报价高，不等于它整体成本高。

哪些成本最容易在测算时漏掉

自养测算常见的漏项有五个，按金额从大到小：

1. 设备折旧与维修。 洗地机、晶面机、高压清洗机、吸水机，一次性投入常在 5—8 万，且每年有维修与耗材配件支出。只用一两年的项目，折旧摊不平。
2. 人员流失的招聘与培训成本。 保洁岗位年流失率在服务业里偏高，一名员工从离职到新人能独立上岗，中间的空窗与带教工时是实打实的支出。
3. 旺季增派溢价。 临时工的月单价通常高于常驻，且缺少培训，返工率更高。
4. 工伤与雇主责任风险。 湿滑地面、高处擦拭、药剂接触都有出险可能，没有商业保险兜底时是一次性大额支出。
5. 甲方自己的管理工时。 这一项几乎从不进表，但它真实占用了行政或后勤岗位的时间，且不会因为外包归零，只会下降。

盈亏平衡点在哪

外包不是在所有场景都划算。有三个条件下，自养更合适：

• 编制小且需求恒定。 一两个人的小型办公点、售楼处、样板间，需求全年基本不变，自养反而省掉外包的管理费。
• 甲方已有富余的后勤管理工时。 如果行政本来就要管保安、绿化、维修，多管几个人保洁的边际成本低。
• 不需要专业设备。 只有扫拖和擦拭需求、没有晶面养护与高处作业的场所。

反过来，出现下面任意两条，外包的账通常更好看：

• 旺季与平季的人力需求比超过 1.4
• 需要两类以上单价 2 万元级的设备（洗地机、晶面机、高空作业设备）
• 涉及高处作业或特种作业，需要持证人员与专项保险
• 项目分散在多点，例如同时在香洲、斗门、高新区各有一处

按上文的曲线，珠海的海景酒店、景区和商业体几乎必然越过这条线；产业园区要看是否含洁净区或防爆区；写字楼则取决于是否有幕墙清洗与晶面养护需求。

报价单怎么读：三个必拆项

拿到外包报价，不要只看总价，先拆三件事：

一、拆人时单价。 年费 ÷（常驻人数 × 月工时 × 12），算出每小时的人工成本，再对照当地的用工成本区间。单价明显低于区间的，通常是编制不足或社保不合规。

二、拆耗材归属。 垃圾袋、清洁剂、纸巾这类耗材是含在报价内还是另计，差别能到总价的 8%—15%。含在内的，要写明品牌与更换频次，否则后期可能换成低价替代品。

三、拆临时增派单价。 台风灾后清淤、大型活动保障、突发污染这三类增派人时的单价，必须提前写死。这一项不约定，临时的报价没有议价空间。

选型阶段怎么给各家打分、核查哪些证件，见珠海保洁外包选型评分表。如果是工厂场景，防爆区与洁净区的成本结构和写字楼完全不同，见珠海工厂保洁的两种极端场景。本文按产业园区口径测算，住宅小区的编制与投诉率账另有算法，见珠海小区保洁外包的编制账。

产业园区、写字楼、商场与酒店景区的驻场保洁和周期性深度清洁，壹壹在香洲、横琴、金湾、斗门、高新区都有承接。报价按人工、耗材、设备折旧与管理费分项出具，便于甲方横向比价；旺季增派单价提前写入合同，避免临时议价。需要按你的面积与业态做一版三年成本测算，可预约现场勘察。签完之后的验收与抽检怎么管，见外包后的验收标准与抽检频次。