珠海保洁外包选型打分表：9项评分与5份必须核验的证件

横琴一栋写字楼，三份报价差了39%

横琴某栋 5 万㎡ 写字楼换保洁供应商，三家入围：A 报 28 万/年，B 报 34 万，C 报 39 万。

只看总价，A 中标。

进场第三个月，大堂石材发乌，卫生间开始返味，七月一场台风过境后外围绿地与车道的断枝泥沙拖了三天才清完。第二年物业把 A 换掉，重新招标加上返工和石材翻新的支出，比当初选 B 多花了一截。

问题不在 A 报得低，在于报价单本身不携带质量信息。

珠海保洁市场的报价口径至少有三种：按建筑面积报、按实际作业面积报、按人时报。分母不同，横向一比必然失真。同样 28 万，如果 A 是按建筑面积算、B 是按作业面积算，真实的单位成本可能反过来。

要让三份报价变得可比，得先把评分表建起来，再让三家在同一张表上作答。

100分选型评分表：9个评分项怎么分

评分表的价值不是打分，是逼出信息。每一项的"核查方式"都要能落到一份具体凭证上，拿不出凭证的项，直接计零分，不接受口头说明。

"珠海本地气候场景预案"这一项，是外地模板方案一定会露馅的地方。

在珠海做项目，一年里绕不开三件跟天气有关的事：2—4 月回南天，暖湿气流遇到被空调吹冷的地面会大面积结露；7—9 月进台风季，年均要防 3—4 个台风；平时湿度也常年偏高。这三件事直接改写排班：回南天要缩短大堂巡洁间隔并铺防滑垫，台风季要提前约定停工窗口与灾后清淤增派流程。一份通用方案里如果只有"每日清扫两次、每周深度清洁一次"，说明对方没在珠海做过项目。

滨海楼宇还有一条：情侣路、横琴、拱北口岸一带靠海的建筑，海盐气溶胶会持续附着在玻璃幕墙、铝板和不锈钢表面，形成白色盐霜并加速金属件腐蚀。幕墙首层与迎海立面的清洗频次，要单独写进合同，不能套用内陆城市的季度一次。

三项一票否决

有三类情况不接受打分，直接出局：

• 公众责任险缺失或保单已过期。 保洁作业涉及湿滑地面、药剂泼溅、高处坠物，没有这层兜底，风险会回到甲方。
• 涉及高处作业却提供不出高处作业操作证。 exterior 幕墙、雨棚、中庭采光顶都算高处，证件要核验到人。
• 拒绝提供拟派驻人员名册。 名册是后面所有管理动作的起点，这一步让步，后面全部管不住。

进场前必须收齐的5份证件

评分表过关只代表入围。签约前还有一轮证件核验，复印件留档，有效期录入台账，到期前 30 天提醒对方换证。

金湾、高栏港一带的产业园区，如果保洁范围涉及装置区或洁净区，还要额外核验受限空间作业与危化品接触的专项培训记录，这一条在普通写字楼项目里用不上，在园区项目里是硬门槛。

三类业态，同一张表的权重要调

珠海的物业形态差异比想象中大。同一张评分表，权重应该按业态重新分配。

海景写字楼把气候场景预案拉到 15 分，是因为盐雾与台风直接决定幕墙、铝板和玻璃的损耗速度，做错了是几十万的翻新账单，不是几千块的保洁费。

拱北口岸商贸把响应时效拉到 20 分，是因为客流高峰期的卫生间停摆和地面污染，损失按小时计。

金湾与高新区的产业园区给安全合规和设备各加 5 分，园区里可能同时存在防爆区、洁净区和普通办公区，工具与人员的分区管理做不好，会造成交叉污染。这类场景的作业规程见珠海工厂保洁的防爆区与洁净区。

让报价可比：统一口径的三步

评分之前，先统一三件事，否则各家报的不是同一个东西。

1. 统一作业面积口径。 明确按建筑面积还是按实际作业面积，公摊、地下车库、外围广场是否计入，各自多少平方米，写成一行。
2. 统一作业频次。 大堂每日湿拖几次、卫生间巡回间隔多少分钟、幕墙一年清洗几次、地下车库冲洗几个月一次，逐项列成频次清单，让各家在同一份清单上报价。
3. 统一临时增派单价。 提前约定台风灾后清淤、大型活动保障、突发污染的增派人时单价。这一项不写，临时增派时对方报多少都得接受。

三步做完，报价单才有可比性。这之后再看总价，28 万和 39 万的差距通常会被解释清楚——差额往往来自编制人数、频次和增派单价，而不是"谁更想赚这笔钱"。

试用期该设多久

签一年合同，建议设 30—60 天试用期，试用期内考核不达标甲方可无责解约，且不需要说明理由之外的赔偿。

试用期不是让对方慢慢适应，是验证投标承诺与现场执行是否一致：名册上的人是否在岗、频次是否兑现、预案是否能落地。这三项在投标材料里都很好看，进场两周就能看出真假。

考核怎么落地、扣分与扣款怎么对应，见外包签完合同后的验收标准与抽检频次。如果还在犹豫自养还是外包，先把自养与外包的三年总支出算一遍。

驻场保洁，壹壹在珠海接过的项目从写字楼、商场到产业园区、酒店都有，香洲、金湾、斗门、高新区（唐家湾）和横琴都排得上工期。选型阶段可提供带分项报价的勘察方案，把人工、耗材、设备折旧与管理费拆开报价，便于横向比价。横琴与拱北口岸项目可安排现场勘察，出具含频次清单与增派单价的书面方案。大型活动与旺季的临时扩编需求，另见横琴长隆与会展的峰值保洁调度。